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深圳乘长租公寓东风 | 凤凰彩票

时间:2018-01-07 18:50

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2016年的中国政府工作报告首次提出建立租购并举住房制度,政策被视为中国政府因应商品住宅价格飙涨,社会维稳的举措。截至2017年10月底,全中国共有48个城市为推进住房租赁市场发展出台了相关政策,2017年因缘际会成为中国长租公寓的爆发元年。

不少企业受利好政策激励抢滩市场,造就长租公寓在中国一二线城市如雨后春笋般涌现,作为发展住房租赁市场试点的深圳更受益于庞大流动人口,起跑得特别快,各种主打精品化、便利化的长租公寓随着人们追求居住品质,在深圳闪亮出现。

“懂你的孤独,更想给你归属”——中国某品牌长租公寓的这句广告词,戳中一些在外打拼单身人士内心最软弱的地方。

拎包入住,有相对完善的管理,社区内有共享空间,还有社交平台,这种专门针对城市奋斗青年的出租公寓,近几年在中国城市快速兴起。

“贵是贵了一点,但综合整个配套来说,价格还可以接受”。24岁的湖南小伙子小赵今年搬进了位于广州萝岗区的泊寓公寓,25平方米的小单间,每月租金为1500元(人民币,下同,307新元),还需付管理费与水电费。与周边住宅相比,这一价格其实不算有竞争力,但到目前为止,小赵的居住体验还算不错。

“干净,比较安全,整体装修风格比较新颖。”小赵指出,公寓内设健身房、篮球场、阅读区等设施,可满足他的基本生活需求,此外,邻居大多是同龄人,在这里还可认识新朋友。

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长租公寓干净,整体装修风格比较新颖,也比较安全,小单间(由上而下)租金包括可自由使用公共空间、洗衣房、厨房。(曾实摄)

2017是中国长租公寓爆发元年

深圳庞大的流动人口是发展住房租赁市场的基础,对于正处于事业打拼期的青年来说,在城市里寻租一直是头痛的事情,随着越来越多年轻人对生活品质有更高要求,不再愿意“将就”入住,主打精品化、便利化的长租公寓,正好满足了这类人的需求。

和部分发达国家相比,中国的长租公寓起步较晚,2012年,针对中低端市场的青年公寓才陆续出现。2014年,小米创始人雷军的顺为基金联合联创策源向YOU+公寓投资1亿元人民币,成为行业的标志性事件,自此,大量资本陆续流向这个被认为是商业蓝海的领域。

2017年堪称中国长租公寓的爆发元年,截至10月底,全中国有48个城市为推进租赁市场发展出台了相关政策,包括从改善租赁住房供给、试点租购同权、鼓励扶持租赁企业等方面加强对这个行业的扶持,在利好政策的激励下,不少企业加快抢滩长租公寓市场,长租公寓在中国一二线城市如雨后春笋般涌现。

部分长租公寓设租客门槛

工业用地、商业裙楼改造、城中村改造是当前长租公寓主要房源。深圳西丽的集悦城占地23万平方米,便是由几十栋旧厂房改造而成,共有4500多套公寓,号称深圳最大的长租公寓社区。

原本的工业区现已改建为集办公、公寓与商业为一体的青年艺术社区,公寓内部配套齐全,基本实现了拎包入住的要求,此外,在社区公共区域,不仅有洗衣房、共享厨房,还有共享图书馆、休闲娱乐中心等设施。

集悦城工作人员告诉《联合早报》记者,去年8月,这里迎来首批租客,如今已基本租罄,公寓面积从15平方米至30平方米不等;以22平方米的单间公寓为例,每月租金为2680元人民币,约30平方米的小复式LOFT楼月租金则是3180元。

租金并不便宜,但具有明确定位的公寓,还是有不少人愿意买单。依据广州中原研究发展部今年11月发布的研究报告,有三成的长租公寓比周边住宅多付60%以上的租金,还有三成的租金差幅在30%至60%之间,另有四成的长租公寓与周边住宅的差幅在30%以内。

目前中国市面上的长租公寓,大多关注年轻消费群体,强调性价比,部分品牌的长租公寓还设置租客门槛,并非所有人都有入住“资格”。比如,YOU+国际青年公寓有“三不租”,即“结婚带小孩的不租,45岁以上人群不租,不爱交朋友的不租”;自如旗下的“自如友家”合租产品也对租客进行认证,要求有正当合法工作及证明,一般不超过40岁。

从房源获取模式区分,长租公寓有集中式与分散式之别,前者多是工厂、城中村改建用地,有共享空间、社交平台等配套,后者多是运营商从业主手中租来小区房改造,强调小而美。

面向都市白领的“魔方公寓”在中国多个城市都有房源,本报到深圳西丽南路魔方公寓观察发现,因为空间有限,这里没有设置公共厨房、阅览室等共享区域,但胜在交通便利,同样是不少年轻人的选择。

应对房价飞涨 政策红利培育租赁市场

长租公寓迅猛发展的背后,是中国政府培育住房租赁市场的政策红利支持。

2016年的中国政府工作报告中,首次提出要建立租购并举的住房制度,同年12月的中共中央经济工作会议上,中共总书记习近平提出“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,要求回归住房居住属性。到了去年10月的中共十九大上,再次提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

在这期间,去年6月,国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》;7月,住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务,并选取广州、深圳、南京、杭州等12城市开展试点。

以试点城市深圳为例,该市近几年的房价增长在全国一枝独秀,长租公寓也同样发展迅猛。

深圳长租公寓供应多元

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戴德梁行华南及华西区研究部主管及董事、深圳公司副总经理张晓端:长租公寓在中国仍处于探索阶段,还没有成熟的盈利模式。

戴德梁行华南及华西区研究部主管及董事、深圳公司副总经理张晓端接受《联合早报》采访时分析,目前深圳长租公寓的供应主要有几大块,一是开发商或中介开发的市场化公寓,二是村集体与企业合作,经过综合整治之后的长租公寓,三是深圳市人才安居集团主导的租赁住宅,四是开发商的商品房转成租赁住宅。

张晓端说,深圳市面的长租公寓中,由开发商直接建设并投放市场的比例较少,大部分是经城中村、厂房改造,或是由公寓品牌或中介公司经营的长租公寓,不过,未来深圳将推出不少租赁住房用地,这也意味着将有更多开发商参与其中的投建。

去年10月,深圳出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中,提出到2020年,要基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

商业潜能背后存在盈利难题

从中央到地方政府鼓励住房租赁市场发展,出台新政增加租赁住房供给,是为实现“住有所居”,此举也是应付节节上涨的失控房地产价格。中国多个城市商品住宅区林立,但高企的价格让大量有实际需求的年轻人买不起,只能“望楼兴叹”,这不仅扭曲了市场供需,也可能导致社会问题甚至引发社会不稳定。各地大力发展长租公寓,有利于缓解年轻人的买房焦虑。

中国整体租赁市场规模被认为有极大发展空间。根据链家研究院统计,中国规模化住房租赁企业市场份额只占2%,发达国家成熟市场普遍在20%至30%,中国的住房租赁人口只占全国的11.6%,远低于发达租赁市场约30%的标准。

2016年,中国房产租赁市场租金规模达到1.1万亿元,预计到2020年,这一数据将增至1.6万亿至2万亿之间。

不过,这个让人振奋的商业潜能背后,其实存在实现盈利的难题。张晓端指出,目前中国长租公寓经营者大多是“二房东”,真正持有并开发物业的相对较少,这也意味着他们一方面要承受的租金成本,另一方面又要对消费者强调性价比,不能将租金定得太高,因此盈利相对有限。

她认为,长租公寓目前在中国还处于探索阶段,尚没有成熟的盈利模式,不过,专业化、规模化可一定程度降低成本,而随着未来市场趋于多元化,足够好的产品可满足高端需求,租金上涨空间可更大。

政策红利无疑有助于降低经营成本。张晓端指出,中国城市最近出让的租赁住房用地,地价往往比同片区普通商品住宅的地价要低得多。此外,银行等金融机构的介入,可以一定程度缓解开发商的现金流,这些都是支持住房租赁市场发展、降低企业成本的有利因素。

国企引领 未来长租公寓将多元发展

从“重售轻租”逐渐转向“租购并举”,支持住房租赁市场发展,这是中国城镇住房制度改革的主要方向,多个城市纷纷增加了租赁性质土地供应。

在北京发布的2017年至2021年的用地规划中,提出在五年内住房建设计划安排150万套,其中租赁住房50万套,租赁住房计划供地1300万平方米,占比21.7%。

广州在这五年内则计划供应住宅用地3200万平方米,其中普通商品住宅用地计划供应2375万平方米,租赁住房用地计划供应825万平方米,占比达25.8%。

去年7月,住建部等九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,其中提到要“支持相关国有企业转型为住房租赁企业”,这也意味着国企将起到引领和带动作用,盘活居住存量房,发展住房租赁市场。

《广州日报》称,中国排名前30的房企中,已有三分之一进入了长租公寓领域,包括万科、万达、龙湖、招商、保利、旭辉、绿城、远洋等。

张晓端表示,在国家号召之下,相信会有更多国企逐渐投入到长租公寓行业,而随着成熟企业进入这一市场,长租公寓未来的发展料将趋于多元,不只是针对流动人口、中低收入人群,较高端的产品也将逐渐出现,满足市场不同需求。

租赁市场还需逐步规范

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广州中原地产项目部总经理 黄韬:未来中国楼市的发展肯定会朝着租赁方向倾斜,房屋的商品化属性逐步减弱,居住属性被强化。

广州中原地产项目部总经理黄韬接受《联合早报》采访时称,中央已明确“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,长租公寓正好符合这样的属性,未来中国楼市的发展肯定会朝着租赁方向倾斜,房屋的商品化属性逐步减弱,居住属性被强化。

黄韬也指出,要实现这一预期目标需要时间,绝非一两年可完成,相关法律、项目立项、价格、政府优惠等多方面都需要加以考虑,可以预见的是,未来经营企业的资金流动、盈利模式,公寓形式、地点等方面都将与过去产生区别,长租公寓会迎来改造与升级换代。

张晓端也指出,中国租赁市场的发展仍有许多地方需要规范,监管缺位、制度保障不足都可能对市场产生阻碍,她期待接下来更多系统化的规则可以落地,并且落到实处。

(记者为《联合早报》广州特派员)

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